Comment investir dans l'immobilier en 2021 ? (2023)

Acheter un appartement pour le louer ne s'improvise pas. Et tout investisseur en herbe devra faire attention au choix du logement, de sa localisation ou encore de son statut fiscal. De quoi éviter quelques déconvenues et faire fructifier votre investissement immobilier. Voici nos conseils pour un investissement locatif réussi.

Investissement locatif : un placement rassurant

L'investissement locatif rassure surtout en période de crise. Les Français apprécient ce type placement dont les rendements dépassent l'épargne réglementée et l'assurance-vie. Avec des taux immobiliers très bas, de nombreux acquéreurs s'orientent vers l'investissement locatif pour défiscaliser ou se constituer un patrimoine. Reste à savoir comment se comportera le marché en sortie de crise sanitaire.

Le choix du logement, étape clé

Mais on ne se lance pas n'importe comment dans un placement qui représente un investissement de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Car un mauvais placement peut vite devenir un gouffre financier notamment si vous ne trouvez pas de locataire... Vous souhaitez réaliser un investissement locatif cette année mais vous ne savez pas vers quel type de bien immobilier vous orienter. Voici quelques astuces à retenir lors de vos recherches immobilières.

La surface du bien immobilier

Vous regardez les petites annonces immobilières et vous hésitez entre un studio et un T3 pour votre investissement locatif ? S'il s'agit de votre première opération, mieux vaut vous orienter vers un logement de type studio ou T2. Les petites surfaces sont généralement louées plus cher au m² que les grandes

"Il y a effectivement une règle éternelle de base, plus l'appartement est petit, plus il sera loué cher au m². Même constat pour la vente, plus c'est petit, plus c’est vendu cher. Et un investissement immobilier de ce type présente une meilleure rentabilité, surtout dans des villes comme Lyon, Paris ou Bordeaux", remarque Stéphane Desquartiers, Fondateur de la Maison de l'investisseur.. "Sur des petites surfaces de type studio ou petit deux- pièces la rentabilité moyenne est de l'ordre de 5,5% ou 6% en grandes métropoles. Sur du T2 ou T3, la rentabilité baisse un peu mais s'élève à 4,5 ou 5% en moyenne. Dans le neuf vous aurez un peu moins de rentabilité en raison des plafonds de loyers. Par exemple en loi Pinel, la rentabilité est autour de 3 et 3,5%, mais ce placement reste intéressant s'il l'on paye beaucoup d'impôts", ajoute Stéphane Desquartiers.

Le rendement d'un investissement locatif

En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, vous pouvez espérer un rendement plus ou moins élevé pour votre investissement locatif. Une bonne manière de préparer la retraite ou d'avoir un complément de revenus.

Pendant vos recherches immobilières, pensez donc à calculer le rendement brut et le rendement net. Ces calculs vous permettront de comparer le rendement entre deux acquisitions immobilières.

Attention toutefois au choix de la fiscalité, puisque dans tous les cas, vous serez imposé sur vos revenus locatifs. Mieux vaut être conseillé par un professionnel pour ce choix afin d'éviter de payer des impôts trop élevés sur vos revenus fonciers. Le calcul du rendement net-net vous donnera une idée plus précise de la rentabilité réelle après impôts et déduction fiscale.

Quel secteur pour votre investissement locatif ?

Une autre règle de base à retenir pour tout placement immobilier : la localisation avant tout ! L'emplacement du logement est effectivement très important pour tout placement immobilier.

"Je conseille même de réaliser un investissement locatif près de chez soi. Je déconseille de faire des investissements à distance. L’immobilier n'est pas comme un produit d'assurance-vie, il faut s’en occuper même si vous avez un gestionnaire. C'est plus simple pour vérifier personnellement que l'appartement est dans un état correct ou pour s’occuper soi-même de changer des meubles pour une location meublée,... Bref, c'est plus simple pour la gestion et permet d’acheter au bon prix car on connaît le marché et les secteurs à cibler", poursuit Stéphane Desquartiers.

Attention à respecter l'encadrement des loyers si vous souhaitez investir par exemple à Paris ou Lille et sans doute bientôt à Bordeaux, Montpellier ou encore Grenoble qui en ont fait la demande..

Le montant de l'opération pour votre investissement immobilier

Selon votre capacité d'emprunt immobilier, vous pouvez financer votre investissement en demander un crédit immobilier. Pour une première opération, vous pouvez commencer par exemple par un studio à moins de 100 000 euros en empruntant sur le plus longtemps possible selon la stratégie patrimoniale que vous souhaitez adopter.

Attention également à toujours prévoir une épargne de sécurité pour assurer une éventuelle vacance locative, les taxes ou les réparations à votre charge : panne du chauffe-eau par exemple.

Le choix entre l'immobilier neuf ou ancien pour votre investissement

En plus du prix d'achat, vous pourrez hésiter entre un investissement dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien. L'un des principaux écueil pour les investisseurs immobiliers reste le choix de la fiscalité (régime fiscal réel ou micro, statut LMP ou LMNP notamment).

Sachez que deux dispositifs fiscaux incitatifs existent pour défiscaliser : le Denormandie dans l'ancien avec la réalisation d'importants travaux ou la loi Pinel dans le neuf.

Dans les deux cas, vous devrez respecter les plafonds de loyers en vigueur et vous engager à louer le bien sur une durée pouvant aller jusqu'à 12 ans. Ces deux dispositifs vous feront bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% dans la limite de deux logements par an. Si vous optez pour l'un de ces dispositifs, faites, là encore, attention à la localisation.

Investissement immobilier : le type de bail locatif

Avant d'être propriétaire, pensez à choisir le type de bail locatif que vous proposerez à votre locataire. Ce contrat a en effet un impact sur votre imposition, sur la durée du préavis ou encore sur les éléments qui doivent être présents dans le logement.

Vous pouvez donc louer un logement nu ou meublé. La dernière option étant plébiscitée pour les petites surfaces. Explications.

L'avantage de la location nue pour un investissement locatif

La location nue est certainement l'option la plus stable pour le bailleur qui conclut le bail sur 3 ans contre 1 an pour le bail meublé. Le préavis de départ est de 3 mois en France et de 1 mois dans les zones les plus tendues comme pour le bail meublé. Le bail vide est particulièrement adapté aux grandes surfaces.

Pour le choix du type de bail, tout dépend donc du temps que vous souhaitez allouer à votre investissement immobilier.

L'avantage de la location meublée pour un investissement immobilier

La location meublée est une forme de bail très souple qui séduit de nombreux bailleurs : le propriétaire bénéficie d'un préavis de 3 mois pour donner congé au locataire contre 6 mois pour du vide. Le bail est conclu sur une durée d'un an reconductible. Et les locataires sont très demandeurs de ce type de bail pour des petites surfaces.

De plus, vous pourrez alterner entre une location meublée sur la période scolaire, un bail de 9 mois, et une location saisonnière pendant les périodes de vacances scolaires si vous êtes dans une zone touristique. Ce qui boostera votre rentabilité.

Mais quelle que soit votre stratégie, il faudra bien respecter la liste du mobilier à fournir au locataire pour du meublé. Une liste de mobilier encadrée par la loi.

Les frais de gestion d'un investissement locatif

Il ne faudra pas oublier les frais de gestion d'un investissement locatif pour calculer le rendement. "On oublie souvent le temps nécessaire à la gestion d'un bien immobilier. Des solutions existent, notamment des outils en ligne qui vous aideront dans votre gestion et éditeront pour vous tous les documents liés à une location : le contrat, les appels, les quittances... Une autre option, qui offre un confort absolu mais qui a un coût, est de confier la gestion à un professionnel mais le montant de la prestation s'élève à environ 4 et 7% des loyers pour du vide et 7 et 15% pour du meublé", constate Maud Velter, spécialiste de la location. "Il ne faut pas hésiter à demander la grille tarifaire des prestations afin de ne pas avoir de mauvaises surprises", poursuit-elle.

Investissement locatif : les conseils d'un expert en vidéo

Vous l'aurez compris, le choix du bail locatif est très important pour l'imposition de vos revenus fonciers. Stéphane Desquartiers Fondateur de la Maison de l'investisseur revient sur les éléments à prendre en compte pour choisir entre un bail classique et un bail nu, pour avoir un meilleur rendement selon les types de projets locatifs.

"Le meublé tire largement son épingle du jeu pour un bailleur : plus de souplesse et plus de rendement. Entre la location saisonnière et la location classique, l'astuce à retenir, si vous êtes sur une ville mixte à la fois avec un marché étudiant et loisir, comme Marseille ou La Rochelle, c'est de faire un bail étudiant de 9 mois puis de le louer en saisonnier l'été. Vous faites coup double avec une rentabilité exceptionnelle pouvant aller jusqu'à 8% au global sur des villes avec des marchés sains et dynamiques", explique le professionnel.