Crowdfunding immobilier : Avis et Comparatif - Guide complet (2023)

Le fonctionnement du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding (également appelé financement participatif ou financement par la foule) immobilier consiste à faire appel au grand public pour le financement d’un projet de construction ou de rénovation immobilière. Dans la grande majorité des cas il s’agit de financer la construction de logements, de bureaux ou de commerce. Certains projets peuvent être plus spécifiques (élévation ou rénovation d’un immeuble, agrandissement d’un parking, etc.).

Les projets de crowdfunding immobilier sont accessibles à travers des plateformes spécialisées. Les particuliers sont invités à choisir le projet de leur choix et à souscrire directement en ligne. C’est un secteur qui est en constante expansion, puisque plus de 500 m€ ont été investis en crowdfunding immobilier l’année 2020… et 958 m€ en 2021 !

Dans cette étude, nous avons déniché les deux meilleures plateformes du marché: il s’agit de Homunity et Anaxago.

J’ai d’ailleurs investi à titre personnel sur la plateforme Homunity, je vous donne mon retour d’expérience dans cet article: cas pratique d’un investissement en crowdfunding immobilier, qui vous permettra d’avoir un avis objectif sur l’utilisation de la plateforme.

Un moyen d’investir dans des projets immobiliers

Les fonds apportés par les épargnants permettent au promoteur de mener à bien son projet immobilier. Cela peut être un projet de construction de résidence, de rénovation d’immeuble, ou encore d’agrandissement ou de création parking. Une fois que celui-ci est terminé, la vente de l’immeuble ou de la résidence permet de rembourser avec intérêts les investisseurs.

Comprenez bien qu’il ne s’agit pas de devenir co-propriétaire d’un immeuble, mais d’accorder un prêt à un porteur de projet ! J’insiste sur ce point car cette confusion est assez répandue. Le prêt est remboursé à la fin des travaux, en général au bout de 12, 24 ou 36 mois – mais parfois, il peut y avoir un peu de retard.

Il faut donc retenir que le crowdfunding un placement à moyen terme dont les fonds sont bloqués.

Ce type de placement présente de nombreux avantages, dont voici les principaux:

• L’accessibilité, avec un ticket d’entrée relativement faible : à partir de 1000€
• Un placement confortable : les investisseurs n’ont pas les contraintes d’un propriétaire ou d’un promoteur (pas de travaux à gérer, de locataires à trouver, de loyers à récupérer, etc.). Ils ont juste à suivre ponctuellement l’avancement du projet via la plateforme dédiée ; celle-ci vous tiendra régulièrement au courant avec des reportings .
• Des taux d’intérêts élevés, entre +8% et +11% par an. Nous verrons cela en détail un peu plus bas
• La possibilité d’investir dans plusieurs projets de crowdfunding immobilier de votre choix en même temps
• Ce placement n’applique aucun frais pour les investisseurs ! En effet, les sites spécialisées appliquent leurs tarifs uniquement pour les promoteurs

En contrepartie, vous devez accepterles contraintes suivantes:

• Un risque de perte en capital. Nous le répétons souvent : il n’y a pas de rendement sans risque ! Le taux d’intérêt est indicatif et ne sera servi que si tout se passe comme prévu. Or comme dans tout projet, il peut y avoir des imprévus ! Un artisan qui fait faillite, une malfaçon, une problématique règlementaire, etc. Toutefois, ces cas sont très rares car les plateformes sérieuses réalisent des audits très poussés et ne proposent que les projets les plus sérieux. Le risque de défaut est donc faible mais pas nul.
• Le capital est bloqué sur toute la durée de l’opération, qui dure en général entre 1 et 2 ans. Il n’est pas possible de revendre ses parts. Cette illiquidité est une des contreparties d’un rendement important.

Quelles différences entre crowdfunding immobilier et SCPI?

Une SCPI est un fond spécialisé dans l’investissement locatif, il est donc investi dans des biens immobiliers loués (principalement des bureaux et des commerces). Les investisseurs ayant acquis des parts d’une SCPI reçoivent trimestriellement des revenus provenant des loyers. Pour en savoir plus sur ce placement, consultez notre thématique sur l’investissement en SCPI.

A l’inverse, le crowdfunding immobilier permet d’investir dans la construction d’un bien immobilier. L’investisseur n’est donc pas propriétaire, mais créancier. De plus, c’est lui qui choisit les projets qui l’intéressent (au contraire pour une SCPI où les investisseurs n’ont aucun rôle dans le choix des biens immobiliers sélectionnés).

Voici un petit résumé de la différence entre crowdfunding et SCPI:

Pourquoi les promoteurs ont-ils recours au crowdfunding ?

Pour le savoir, il faut d’abord bien comprendre comment se finance un programme immobilier. Vous vous doutez bien que les moyens à mettre en œuvre pour financer la construction d’un immeuble sont colossaux.

Dans la majorité des cas, le promoteur fait appel à plusieurs sources de financement :

• Des emprunts bancaires (environ 40% du financement global) ;
• La vente sur plan d’une partie des appartements, c’est-à-dire qu’ils sont vendus avant ou au début des travaux (environ 40%) ;
• Les fonds propres que le promoteur apporte (environ 20%).

Or depuis quelques années, les crédits bancaires se resserrent et les clients ont du mal à acheter des appartements alors que même les fondations n’ont pas encore été creusées. Sans crédits suffisant et sans niveau de préventes suffisants, impossible de lancer les travaux.

Le promoteur n’a donc pas d’autres choix que d’apporter plus de capitaux, surtout s’il veut que les banques le suivent. Le financement participatif apparaît ainsi comme un excellent moyen pour le promoteur de gonfler sa capacité de financement !

Vous comprenez alors la différence entre un investissement locatif classique et ce type d’investissement. Le crowdfunding immobilier est un moyen de financer le lancement de projets immobiliers. L’horizon d’investissement est en général de 12 à 24 mois mais les promoteurs peuvent rembourser les investisseurs plus rapidement si le niveau de prévente le permet.

Quel rendement attendre d’un investissement participatif immobilier?

Des rendements attractifs

Combien rapporte le crowdfunding immobilier? C’est le gros atout des plateformes immobilier : elles promettent des rendements élevés, généralement entre 9% et 10% par an net de frais de gestion!

Difficile de résister quand on compare avec la faible rentabilité qu’offrent les livrets d’épargne ou les fonds euros. Ces taux sont également supérieurs à ceux du Crowdlending qui oscillent entre 5 et 8%.

Ces taux d’intérêts sont nets de frais de gestion, mais s’entendent hors impôt sur le revenu (nous détaillons ce point un peu plus bas dans l’article).

Cas pratique : combien un projet financé va-t-il rapporter ?

Prenons l’exemple d’un cas concret: nous avons choisi le projet Wood Up dont la campagne de crowdfunding sur le site Homunity s’est achevée il y a quelques jours. Il consiste en la construction d’un bâtiment de 107 logements et un local commercial dans le 13^ème arrondissement de Paris, au cœur du nouveau quartier Bruneseau qui va relier Paris et Ivry.

Le promoteur apporte 6 millions d’euros de fonds propres et fait appel au financement participatif pour récolter 2 millions d’euros supplémentaires, pour un taux de rendement de 10%. L’opération a séduit 728 investisseurs et été bouclée en quelques jours.

La campagne de crowdfunding a été bouclé le 21 février 2020, les intérêts de 10% commenceront à courir une fois que l’obligation est émise par le promoteur, 12 jours ouvrés plus tard (autrement dit le 10 mars 2020). Les travaux devront durer 2 ans et demi; le remboursement prévisionnel des investisseurs est prévu le 21 octobre 2022.

En résumé, les taux d’intérêts de 10% courront du 10 mars 2020 au 21 octobre 2022, soit une durée de 955 jours (nous prenons l’hypothèse qu’il n’y aura pas de retard). Un investisseur ayant investi 10000€ recevra au bout de 2 ans et demi:

• [ (10 000€ x 10%) / 365 jours ] x 955 jours = 2 616€ d’intérêts bruts
• N’oublions pas la fiscalité : il faut retirer 30% d’impôts(flat tax): 2616€ x (1 – 30%) = 1832€ d’intérêts nets

Notre investisseur récupérera donc 11832€ nets d’impôt.

Choisir la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier

Ces plateformes, gérées par des sociétés spécialisées, mettent en relation les promoteurs et les investisseurs. Avant de proposer un projet au grand public, elles réalisent un audit en vue de vérifier sa solidité. Ainsi, en moyenne 10% des projets sont finalement validés par les plateformes.

Choisir une bonne plateforme de crowdfunding immobilier est le gage d’investir dans des projets sérieux et solides, ce qui réduit considérablement le risque. Il en existe une dizaine à ce jour ; voici quelques critères à prendre en compte pour bien choisir.

Les critères pour bien choisir son intermédiaire

Voici quelques critères à prendre en considération pour bien choisir sa plateforme:

• L’historique: chaque année, de nouvelles plateformes voient le jour et d’autres mettent la clef sous la porte. Privilégiez celles qui existent depuis au moins 5 ans, vous aurez ainsi suffisamment de statistiques historiques pour vous faire une idée du sérieux de la structure.
• La certification: assurez-vous que la plateforme possède le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF.
• Les performances: les projets devraient proposer des rendements aux alentours de 8 – 10%, ce qui est la norme du marché.
• Le niveau de risque: les plateformes les plus sérieuses et sélectives n’ont à ce jour subit presque aucun défaut. Le risque existe, même pour les meilleures d’entre elles, mais cela doit rester anecdotique. Selon nous, le taux de défaut ne devrait pas être supérieur à 0,5%.
• La relation client: le service client doit être réactif et compétent pour répondre aux questions des investisseurs.

Comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier

Nous avons réalisé un comparatif des principales plateformes qui existent à ce jour. Nous avons retenu celles qui:

• Existent depuis au moins 5 ans
• Ont financé plus de 50 projets depuis leur création
• Divulguent de manière transparente et régulière des statistiques (c’est la raison pour laquelle nous n’avons pas retenu Wiseed Immo, dont les données des projets immobiliers n’ont pas été mis à jour depuis mars 2019…)

Présentation générale
Date de lancement	2014	2013	2015
Statut de la plateforme	CIP	CIP	CIP
Montant levé depuis l'origine	290 m€	260 m€	160 m€
Nombre de projets financés	305	177	240
Indicateurs de performances
Rendement moyen	9,2%	9,2%	9,1%
Taux de défaut	0%	2,1%	0%
Taux de retard de paiement	0%	0%	2%
Placement
Frais pour l'investisseur	Aucun	Aucun	Aucun
Type d'investissement	Obligations	Obligations	Obligations
Notation
En savoir plus	Avis complet surHomunity	Avis complet surAnaxago	-
	En savoir plus	En savoir plus	En savoir plus

Homunity, le meilleur site de crowdfunding immobilier

Créé en 2014 par 3 professionnels de l’immobilier, Homunity est rapidement devenu le leader du financement participatif immobilier en France. Son succès a séduit de nombreux investisseurs, et c’est le fonds d’investissement français Tikehau Capital qui l’a finalement rachetée en 2019. Tikehau lui apporte d’importants moyens financiers qui permettent à la plateforme de renforcer ses équipes et son comité de sélection. Ce comité, chargé de valider les projets, est composé de 5 professionnels reconnus de l’investissement immobilier : c’est en partie grâce à eux que, pour le moment, la plateforme peut se prévaloir d’un 100% de réussite.

Homunity est, selon nous, la meilleure plateforme de financement participatif du marché. En effet, nous apprécions les points suivants:

• Elle ne présente aucun défaut à ce jour, ce qui indique que les dossiers sont audités et sélectionnés de manière sérieuse et rigoureuse
• Les projets de son catalogue sont intéressants, nombreux et offrent tous des rendements de minimum 9% par an ; la plateforme en publie 7 par mois en moyenne.
• La plateforme investit personnellement dans chaque projet, ses intérêts sont alignés avec ceux des investisseurs

Homunity semble être victime de son succès, car ces derniers temps un nombre croissant de projets partent en à peine quelques minutes. Il faut donc être réactif ! La plateforme promet de tout faire pour augmenter son catalogue, sans réduire son niveau d’exigence. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche avis Homunity.